Os contratos de locações comerciais com a pandemia pelo Covid-19

É notório que a pandemia causada pela COVID-19 impactou a economia mundial e certamente isto se refletirá pelos próximos anos.

Empresas estão tendo que renegociar contratos com seus fornecedores, bem como com os locadores dos imóveis onde exercem suas atividades, pois da noite para o dia tiveram que baixar suas portas, e com isto, deixar de faturar. 

Os primeiros Decretos publicados pelos Estados e Municípios por volta da metade do mês de maio e em abril deste ano, fizeram com que os locatários iniciassem uma maratona de negociações com os locadores para suspender as cobranças, ou então, concedessem redução nos valores dos alugueres, pois com as lojas fechadas estavam tendo que honrar com os compromissos, mesmo sem qualquer faturamento.

Quando locador e locatário não chegaram a um consenso extrajudicialmente, iniciaram as batalhas jurídicas com pedidos de revisões de contratos onde os locatários demonstram aos magistrados que a revisão contratual é necessária, visto que a obrigação havia se tornado excessivamente onerosa ou até mesmo impossível de cumpri-la (Teoria da Imprevisão).

Em nosso ordenamento a teoria da imprevisão está prevista e disciplinada nos artigos. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil, que preceituam:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. 

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

A situação é inusitada, tudo muito novo, mas o judiciário já está formando um entendimento no sentido de que realmente há necessidade de se revisar os contratos. Ocorre que alguns Juízes entendem por deferir a suspensão ou redução dos pagamentos dos alugueres enquanto as lojas estiverem fechadas, mas que deverão recompor o que deixaram de pagar futuramente, como por exemplo a decisão nos autos 0003482-37.2020.8.16.0194 da 25ª VC de Curitiba/PR; outros por suspender (sem cobrança posterior), e outros por aplicar algum desconto sobre o valor, o que tem variado entre 30% a 50%.

É certo que decisões como a de isentar os pagamentos, ou de conceder descontos, beneficia quem paga e prejudica quem recebe, mas em épocas de pandemia, na verdade, todos perdem. Quem deixa de pagar (locatário), não está lucrando com isto! Está apenas tentando equalizar seus compromissos sem sua contrapartida, que seria a sua receita.

Já quem deixa de receber (locador), certamente também tem seus compromissos e conta com os alugueres para honrá-los. No entanto, deve considerar que, se o locatário não puder usufruir do imóvel para sua atividade, certamente não conseguirá continuar com a vigência do contrato, vindo a ter que rescindi-lo futuramente. Daí questiona-se, o que seria melhor, a torneira secar ou pingar? Receber menos ou ver a loja desocupada tendo que a anunciar para alugar, o que não seria tão fácil na atual conjuntura?

 As decisões que preveem a suspensão ou redução dos pagamentos com posterior reposição não são equilibradas e não se adequam ao conceito da Teoria da Imprevisão, pois continuará onerando excessivamente o locatário que terá que pagar aquilo que deixou de fazê-lo enquanto sua loja esteve fechada.

Nestes casos os magistrados não levaram em consideração que mesmo com o retorno da abertura dos comércios, há fatores que levarão os locatários a sofrerem por longo tempo os efeitos da pandemia, sendo certo que o novo coronavírus não vai deixar de existir de um momento para outro, onde teremos de aprender a conviver com ele.

Um deles é que seus clientes, os quais também sofrem os efeitos da pandemia, já não terão o mesmo poder aquisitivo que tinham antes. Logo, por prudência não gastarão como de costume, o que reduzirá consideravelmente suas vendas.

Portanto, decisões como esta acabam por deixar o “mico” apenas com o locatário e tendem a desestabilizar a economia na medida que este certamente não se sustentará em sua atividade, tendo que continuar honrando 100% de seus compromissos, mesmo que futuramente, sem uma certeza de que suas receitas serão as mesmas.

Enfim, a epidemia pela COVID-19 é uma realidade e se locador e locatário não conseguiram chegar a um consenso extrajudicialmente, cabe ao poder judiciário fazer sua parte para pôr equilíbrio ao contrato. A forma mais prudente de se fazer isto, é pensar não só no hoje, mas também no depois, o que também já é uma certeza, senão de que a economia levará meses, ou mesmo anos para se restabelecer.

Assim, por uma simples questão de equilíbrio, não deverá haver vencedor e todos deverão ceder um pouco. E para haver equilíbrio, necessário se faz que seja concedido desconto nos alugueres (sem cobrança posterior), bem como este desconto também se perdure por algum tempo quando do retorno do comércio.

 

Rene Andrade Tigrinho, advogado e sócio do escritório Nelson Willians & Advogados Associados.